Assurance marchand de biens

Acheter un bien pour le revendre avec une plus-value place le marchand de biens dans une situation double : il est à la fois vendeur professionnel et, dès qu'il touche aux travaux, quasi-constructeur aux yeux de la loi. Un vice caché découvert après la vente, un permis de construire contesté ou une malfaçon sur une rénovation qu'il a fait réaliser peuvent transformer une opération rentable en contentieux coûteux. Contrairement aux professions de l'intermédiation immobilière, cette activité commerciale n'impose aucune assurance par la loi générale, ce qui laisse au marchand de biens une liberté de choix... et une responsabilité entière s'il fait l'impasse dessus.

L'assurance est-elle obligatoire pour un marchand de biens ?

Partiellement. Aucun texte n'impose une RC Pro au marchand de biens au titre de son activité d'achat-revente. En revanche, dès qu'il réalise lui-même des travaux de gros œuvre, la garantie décennale devient obligatoire au titre de l'article 1792 du Code civil, et l'assurance dommages-ouvrage doit être souscrite avant l'ouverture du chantier.

En tant que vendeur professionnel, le marchand de biens répond des vices cachés au titre de l'article 1641 du Code civil, y compris pour des défauts qu'il ignorait au moment de la vente.

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Dans quelle situation votre responsabilité peut-elle être engagée ?

Les risques en tant que professionnel

Le marchand de biens engage sa responsabilité de vendeur chaque fois qu'un défaut du bien ou une irrégularité de l'opération cause un préjudice à l'acquéreur.

• un vice caché découvert après la vente, même si le marchand n'en avait pas connaissance ;
• une malfaçon sur des travaux de rénovation qu'il a fait réaliser avant la revente ;
• un permis de construire ou une autorisation d'urbanisme contesté ou annulé après la signature de l'acte ;
• une erreur dans la description du bien ou dans les diagnostics annexés à la vente.

Les risques pour votre activité

Le marchand de biens s'expose aussi à des risques liés à la gestion quotidienne de ses opérations.

• un litige avec un entrepreneur ou un artisan intervenu sur le chantier de rénovation ;
• un accident survenu sur un chantier ou lors d'une visite du bien par un acquéreur potentiel ;
• un retard de revente immobilisant des fonds empruntés plus longtemps que prévu ;
• un désaccord avec un cofinanceur ou un investisseur associé à l'opération.

Comment bien couvrir votre activité de marchand de biens ?

La responsabilité civile professionnelle marchand de biens couvre les conséquences financières des vices cachés et des erreurs commises dans le cadre de l'opération. Une assurance multirisque professionnelle protège les locaux et le matériel de l'entreprise, tandis qu'une protection juridique permet de faire face à un litige avec un artisan ou un acquéreur sans avancer seul les frais de défense.

Combien coûte une assurance pour un marchand de biens ?

Comptez entre 500 et 2 000 euros par an pour une RC Pro de marchand de biens, selon les données observées chez les courtiers spécialisés en assurance immobilière et construction. Un débutant réalisant une opération par an se situe en bas de cette fourchette, tandis qu'un marchand confirmé réalisant plusieurs opérations s'en rapproche du haut. La garantie décennale, lorsqu'elle est nécessaire, s'ajoute à ce montant et dépend fortement de la nature et du volume des travaux réalisés.

Les critères qui font évoluer le montant de la prime

Le volume d'opérations pèse davantage ici que dans la plupart des métiers de l'immobilier.

Assurance marchand de biens selon votre situation

Le niveau de couverture nécessaire évolue avec la nature des travaux entrepris, le volume d'opérations et l'ancienneté de l'activité.

"J'achète un bien avec un permis de construire obtenu par le vendeur, puis je découvre qu'il est contesté après la revente, suis-je couvert ?"

Cela dépend de l'origine du vice. Si le permis de construire est annulé pour un motif que vous ne pouviez raisonnablement pas connaître au moment de l'achat, votre RC Pro peut prendre en charge le préjudice causé à l'acquéreur final. En revanche, une négligence dans la vérification des documents d'urbanisme avant l'achat peut être retenue contre vous et compliquer la prise en charge du sinistre.

"Je réalise pour la première fois des travaux de gros œuvre avant revente, alors que je ne faisais jusqu'ici que du rafraîchissement, que dois-je changer ?"

Ce changement d'activité impose de souscrire une garantie décennale et une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier, deux garanties que votre RC Pro classique ne couvre jamais. Continuer sans ces garanties expose non seulement à un risque financier en cas de désordre structurel, mais aussi à un recours direct de l'acquéreur pendant dix ans après la réception des travaux.

"Ma banque refuse de financer une opération tant que je n'ai pas d'attestation RC Pro, alors que rien ne m'y oblige légalement, que faire ?"

C'est une situation fréquente : l'absence d'obligation légale n'empêche pas les établissements bancaires d'exiger cette attestation comme condition de leur accord de financement. Souscrire une RC Pro adaptée au volume de l'opération, avant même la signature du compromis, évite un blocage de dernière minute dans le montage du dossier de prêt.

"Je diversifie mon activité vers la division parcellaire et le lotissement, dois-je revoir mon contrat ?"

Oui. Ces opérations engagent une responsabilité différente de la simple revente d'un bien existant, notamment vis-à-vis de la viabilisation des parcelles et du respect des règles d'urbanisme applicables au lotissement. Vérifier que votre RC Pro couvre explicitement ce type d'opération évite une exclusion de garantie découverte seulement au moment d'un sinistre.

"Un acquéreur m'assigne plusieurs années après la vente pour un vice caché qu'il vient de découvrir, suis-je toujours couvert ?"

Cela dépend de la date de la vente et de la base du contrat en vigueur à ce moment-là, l'action en vices cachés pouvant être engagée dans les deux ans suivant la découverte du vice, parfois bien après l'acte authentique. Vérifier la durée de la garantie subséquente prévue par votre contrat, en particulier si vous en avez changé depuis l'opération concernée, permet d'éviter un vide de couverture rétroactif.

Pourquoi comparer les assurances pour marchand de biens avant de choisir votre couverture ?

Pour un marchand de biens, le premier arbitrage n'est pas tarifaire : c'est de vérifier que le contrat couvre réellement les risques propres à chaque opération. Une RC Pro qui exclut les vices cachés, fréquente dans les formules d'entrée de gamme, retire l'essentiel de sa valeur pour un vendeur professionnel répondant de plein droit sur ce point. Et dès que des travaux de gros œuvre entrent dans l'opération, la garantie décennale et la dommages-ouvrage s'ajoutent, avec des plafonds et des exclusions qui varient fortement d'un assureur spécialisé à l'autre.

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Foire aux questions

La garantie décennale s'applique-t-elle si je fais uniquement de la rénovation légère, comme de la peinture ou des sols ?

Non. La garantie décennale ne concerne que les travaux affectant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, comme le gros œuvre, la toiture ou les fondations. Des travaux de rafraîchissement sans incidence structurelle n'entrent pas dans son champ, même s'ils restent couverts par votre RC Pro classique en cas de malfaçon.

Puis-je être poursuivi pour un vice caché alors que je n'ai pas construit le bien moi-même ?

Oui. En tant que vendeur professionnel, vous répondez des vices cachés du bien vendu au titre de l'article 1641 du Code civil, que vous ayez ou non participé à sa construction initiale. C'est précisément pour cette raison que la RC Pro reste utile même pour un marchand de biens qui ne réalise aucun travaux lui-même.

Une SCI qui fait de l'achat-revente occasionnel est-elle logée à la même enseigne qu'un marchand de biens professionnel ?

Non, pas nécessairement. La qualification de marchand de biens suppose une activité habituelle d'achat-revente dans un but spéculatif, tandis qu'une opération isolée réalisée par une SCI patrimoniale relève souvent d'un régime différent, notamment sur le plan fiscal. En cas de doute sur cette qualification, un conseil spécialisé permet d'éviter une requalification a posteriori.

Dois-je souscrire une dommages-ouvrage même pour de petits travaux ?

Cela dépend de la nature des travaux, et non de leur ampleur budgétaire. Un petit chantier touchant à la structure du bâtiment, comme la reprise d'une fondation, relève de la garantie décennale et impose donc l'assurance dommages-ouvrage, tandis qu'un chantier coûteux mais purement esthétique n'y est pas soumis.

Que couvre exactement l'exclusion "vices cachés" présente dans certains contrats à bas prix ?

Certains contrats RC Pro d'entrée de gamme excluent explicitement les réclamations fondées sur les vices cachés, ce qui revient à retirer une grande partie de l'utilité du contrat pour un marchand de biens. Vérifier l'absence de cette exclusion avant de souscrire, plutôt que de se fier uniquement au montant de la cotisation, évite de découvrir cette lacune au moment d'un sinistre.